潘石屹评地产及名人

潘石屹其人其事：  生于1963年，甘肃天水人，身不高，体不壮，脚不长，头发不浓密，有向葛优发展的先天条件。吃过文革的苦，被人剥削过；享过改革的福，现在“剥削”别人。所以此人，能上能下，能长能短，能屈能伸，十足的甘肃兰州拉面。

大学毕业后做过机关干部，后辞职南下，从为别人打工到自己做老板。此人肯定受过专业的偶像明星演艺班训练，似乎永远都只有一个表情——微笑。

潘石屹，有人说他是“笑面虎”，有人说他是“作秀达人”，有人说他压根儿就不是人。他确实不是“人”，他是一只抹了很多油的泥鳅。他轻易不卷入需要很强的地产专业理论的论战中去，即使是“失足”掉进论战漩涡，他也能迅速抽离。泥鳅就算一个不留神上了岸，你也未必抓得住它，更何况是一只抹了几斤油的大泥鳅。

潘石屹近期博文摘要：

当时王石去求一位大老板，请他与万科合作，但对方提出一个条件，就是让王石配合他们打压万科的股票，然后他们低价进入，代价是给王石一笔钱。据说王石当场扬长而去，说你不光看不起我的公司，还在侮辱我的人格。

在历史上，有些人为了坚持说真话，甚至到了被杀头的地步。但任志强却一直坚持我行我素，坚持讲自己认为正确的真话，最要命的是还不加任何修饰。有些媒体评选“年度最该挨打的人”时，他总是名列前几名，这事他知道。

其实任何一个人，任何一个企业，任何一个行业都要有橡胶的精神，尤其是在经济行业高速发展的过程中，难免有一些不平稳的冲撞。

眼下，房地产行业要健康发展，就要先成为一块不硬不软、适度的橡胶。

潘石屹的盗版博客：俺眼中的某某人

HELLO！我是“潘十亿”，不过我这“十亿”后面加的可不是RMB，就算是加“美刀”都体现不出我的身价。大家可以叫我潘帅，但是不要叫我小潘潘，台湾有个女艺人就叫小潘潘，丑就不说了，还……还是言归正传吧。

我的博客开通这两年来，我在博文中点评过好些人，应广大“石粉”的要求，我把有过的言论稍加整理，方便“石粉们”阅读。

第一个我要说的当然是任志强任大哥。要说敢于直言的，天底下我只服任大哥一个人。很多人说任大哥的脸皮比地壳还厚，但是他从来都是置若罔闻，“说自己的话，让别人去骂吧”。我跟任大哥最经典的一次对话是，任大哥对我说：“你是不是说我是男性芙蓉姐姐？”我说：“我已经两天没说你名字了。” 

王石是一条汉子，当年他还没发达的时候，有人要给他一大笔钱让他“自杀”，他不干，说了一句后来被《疯狂的石头》用上的名言：你不但侮辱了我的人格，还侮辱了我的智商。现在的王石随便跺个脚，地产界都要经历一次比前些日子的日本还严重的大地震。

我最该感谢的人应该就是我老婆，我现在一直谨记的一句座右铭就是“老婆的话要听”。冯仑大哥是我们的“媒婆”，他常跟我说：“你今天之所以能这么成功，你老婆功劳最大。”我完全同意，我老婆在外是个女超人，在家是个“妻管严”。

孔子很伟大，他说的很多话我都听不懂，等我“下去了”亲自问他去；余秋雨的毛笔字写得不错，是童子功；洪晃很容易被忽悠，经过我几次唾沫横飞就开博了；单大伟是“只看重角色，不计较报酬”的章子怡；孙宏斌没王石能耐热，怪不得斗不过王哥；我最怕易宪容，因为他有事没事就冒出一大堆很搞笑的话；胡戈怎么看都像是《无极》的客户；李宇春确实人气很旺，我给她颁过奖，被她的“玉米”吓过；我小区的一个叫刘海军的业主是个“士兵”，他居然在我的地盘挖洞；还有一个名字很冷的报人，我对他就只说一句话：“林子大了，什么鸟都有。”

我带着翅膀在地产天空飞，有人说我是天使，也有人说我是鸟人。

潘石屹遭遇商业门 
  2007年08月10日 15:58   

　　对于特立独行的潘石屹和同样个性十足的SOHO中国而言，最近两周最着急的不是公司的海外上市事宜，而是如何平息和化解SOHO尚都“人气危机”事件。 　　 

　　因为不满商铺开业率不足50％和过高的租金，商户们“罢工歇业”甚至贴出了久违的“大字报”，老潘以煽情性的语句回应说，“SOHO尚都犹如一个刚出生的婴儿，也犹如一朵含苞待放的小花，需要大家精心地去护理它，不要让它受到暴风雨的摧残。” 　　 

　　潘石屹和他的SOHO中国，面临转型商业地产以来的第一个“商业门”。 　　 

　　此次SOHO尚都之所以出现商户与开发商较劲甚至对立的局面，与老潘一直坚持的商铺散卖运作模式有着莫大关系。而事件之后，SOHO中国是否会反思其以零售、主打投资概念为特征的销售体制，加强其商业物业的后期运营管理等，这些都会成为其转型商业地产道路上的一个新思索，毕竟采取同样模式的还有SOHO尚都的其他几个“同门兄弟”。 　　 

　　事件：SOHO尚都“遇冷” 　　 

　　商户一生气，后果很严重，于是就有了“关门歇业”事件，就有了抗议横幅和“公开信” 　　 

　　SOHO尚都自诞生之日起便被业内广泛关注。这个潘石屹2004年以“粮票换鸡蛋”的方式从华远集团董事长任志强手中重金购得的项目，不但解决了潘石屹当时就要“断粮”的尴尬，其后的销售也为老潘赚了个盆满钵满。而近日的“人气危机”事件像当初SOHO尚都火爆销售程度一样再次让业界睁大双眼聚焦此地。 　　 

　　这场“人气危机”在2007年7月1日SOHO尚都正式开业之时便已悄悄酝酿。7月24日，危机进入一个高潮：率先开业的SOHO尚都西塔的商户们宣布集体歇业一天。随后几日，商户又拉起“上当受骗、强烈抗议”的横幅，高举“致SOHO尚都开发商及潘总的一封公开信”（下称“公开信”）继续向SOHO中国施压。而有的商铺门面上甚至贴出了“开发商花言巧语骗我血汗钱，要求与潘总面对面直接对话”的大字报。 　　 

　　“自己当初是奔着老潘的名气和SOHO系产品的”金字招牌“进驻SOHO尚都的，而现在遭遇到的冷清人气，却让自己很失望”。有商户这样说。在不少商户看来，目前零散的人气和商业氛围同之前SOHO中国所展现给他们的“美好愿景”相差甚远，一些当时所承诺的优惠条件也没有在商户进驻后得以兑现，再加上租金过高，这些都让商户感到不满。 　　 

　　商户一生气，后果很严重，于是就有了“关门歇业”事件，就有了抗议横幅和“公开信”。 　　 

　　据歇业发起人之一，商户代表彭女士介绍，SOHO尚都西塔店铺大概180家，而目前开业的只有65家，开业率不足一半。6月16日试营业时，整个商场装修尚未完成，7月1日正式开业后，大部分商铺仍处于空置或装修状态，零散开业的这65家店铺根本聚集不了人气。 　　 

　　在由西塔商铺联合会起草的“公开信”中这样写道：“SOHO尚都西塔在开发商的要求下于2007年7月1日‘开业’，但所谓的‘开业’以来，商场一直人气不足，经营惨淡，各商户生意严重亏损，许多商户已无力支撑。”商铺联合会随即向SOHO中国提出减免租金、尽快完成西塔招商和加大西塔宣传力度等三点要求，并表示，“在所提要求未能全部明确答复和妥善解决之前，西塔商户将会一直处于关门歇业状态。” 　　 

　　当事人：尚都是婴儿需精心护理 　　 

　　在这种商铺租户、业主与开发商的三者博弈中，作为开发商的SOHO中国的谈判地位相当尴尬 　　 

　　由于正值SOHO中国海外上市敏感期，此次SOHO尚都“人气危机”事件，潘石屹的SOHO中国如何化解引起业内的广泛关注。 　　 

　　“SOHO尚都开业还不足一个月，犹如一个刚出生的婴儿，也犹如一朵含苞待放的小花，需要我们大家精心地去护理它，不要让它受到暴风雨的摧残。”习惯在网络上发表声音的潘石屹用这样一段煽情的话在其博客上写道，“目前SOHO尚都最需要的是团结，只有团结才是最有力量的，也只有团结才能克服碰到的困难，这种团结是建立在业主、客户、商家、物业管理公司共同努力的基础上的。”潘石屹表示，对于部分商铺出现经营困难的问题，公司会积极地采取措施帮助这些商家，与这些商家共渡难关。 　　 

　　潘石屹还称，公司会为刚开业的SOHO尚都西塔投入大量资金进行推广和宣传，首期公司已经批准了为尚都西塔提供600万元推广费，同时会尽快完善周边基础设施和配套。但对于商户提出的减免租金要求，老潘表示：“这种行为不可取，房子是业主的，我们没有权力做出免租金的决定。” 　　 

　　事实上，由于SOHO尚都的商铺以散售为主，因此在这种商铺租户、业主与开发商的三者博弈中，作为开发商的SOHO中国的谈判地位相当尴尬——在三者关系中，开发商同商户之间并无直接契约关系，租金高低由业主决定。SOHO中国副总裁许洋表示，SOHO中国在这其中处于一个尴尬角色，既不是大业主，也非商业管理公司，因此控制力有限，对于个别商户提出的减免商铺租金的要求，也只能是帮助商户与业主之间进行协商，起一个杠杆作用，建议业主在SOHO尚都商业的培养期中，与商家一起协商减免部分的租金，减轻商家的负担。 　　 

　　而尽管在法律关系上，SOHO中国与商户之间并不存在契约关系，但SOHO中国公开回应这一危机事件，也显示了公司在上市前夕力求制造一个稳定的局面。 　　 

　　目前，SOHO中国正在做出补偿性的努力，以求尽快平息这次“人气危机”事件。据了解，自开业以来，SOHO中国已向外界广泛派发相当数量的购物抵值券，希望招徕更多顾客，提升尚都的商业氛围。 　　 

　　除安抚外，潘石屹不忘“鼓吹”该项目商业前景，“SOHO尚都处在北京最繁华区域，CBD中最繁华地段，周边大量写字楼、高档公寓即将入住，周边道路也即将开通。SOHO尚都东边的道路施工已经完成，我们会请求政府有关部门尽快地开通这条道路，希望它能为SOHO尚都周边形成良好的商业气氛和聚集人流起到一定作用。我想，只要大家有诚意和长远眼光，一定会共同迎来SOHO尚都的繁荣景象。”潘这样表示。 　　 

　　据记者最新了解，经各方多轮谈判，SOHO尚都“人气危机”事件已初步平息。此前停业的商家开始恢复营业。 　　 

　　事件分析：产权散卖模式起争议 　　 

　　SOHO中国的这种运作模式获得的是“销售的成功”，但不是“经营上的成功” 　　 

　　虽然SOHO尚都“人气危机”事件暂告一段落，但业内对SOHO中国的商铺散卖的运作模式是否恰当的争论，又一次集中“爆发”。 　　 

　　商铺散卖，又称产权式商铺，即开发商将商铺卖给小业主，然后再协助其出租招商。作为一种常见商业地产运作模式，其是否合适和有效，长期以来一直是业内争论的焦点之一，也是近年来在地产界除房价外争议最多的一个概念。但是作为中国商业地产的一个领军企业——潘石屹的SOHO中国，却一直坚持散卖模式。 　　 

　　中国商业地产研究院院长杨奕勇表示，此次SOHO尚都事件的发生，与SOHO中国商铺散卖运作模式有莫大关系。“散卖的模式存在明显弊病，产权卖给了业主，然后业主再出租给商户，直接的后果便是经营权、管理权产权分离，势必造成中小投资者、商户经营者各行其事，业态混乱，大大降低了商业物业的品质和价值。”他表示，退一步而言，倘若SOHO中国招租完了再卖给业主，虽然仍是卖，但这也比现在先卖后租的模式更易形成商业气氛和稳定的客源。 　　 

　　中国商业地产联盟秘书长王永平也表示，投资零散出售的商业地产的风险是相当大的。商业经营成功的关键在于整体经营统一管理，一旦把产权零散出售，商业经营就难以形成合力，想要凝聚人气和商气就更加困难。 　　 

　　事实上，据此次歇业事件发起人之一的彭女士介绍，SOHO尚都在此前招租时，是有相对严格的业态划分的：一层餐饮、二层女装、三层男装等，但实际入驻后却发现原有业态规划基本上已被打乱，完全是商户各自为战，工艺品店、服装店、美容美发、冷饮店等不同业态的店铺都聚集在一起，早期整体统一规划的“蓝图”不见踪影。 　　 

　　据记者了解，SOHO尚都同他的几个同门兄弟建外SOHO、朝外SOHO等一样，其销售对象是以投资客为主。当初建外SOHO一半的销售额是由山西人“买单”，而朝外SOHO和SOHO尚都的买家中，山西投资客也占到了三四成。尽管SOHO中国在销售店铺时表示会协助业主招商，但选择承租商户的主动权实际上已不在SOHO中国手中，而对于付出大笔重金买下商铺的各个投资客而言，在出租商铺时，自然不会在业态选择和租金水平上“通盘考虑”。 　　 

　　天津苓创投资咨询公司总经理冯新认为，SOHO中国的这种运作模式获得的是“销售的成功”，但不是“经营上的成功”。 　　 

　　针对业界对SOHO中国商业地产散卖运作模式的议论，潘石屹回应，对一些经济刚开始发展的城市，散售的商业并不多。但是，成长了几百年的比较成熟的城市和区域，他们最繁华的商业街区无一不是分散的产权，“我始终相信，如果将眼光放长远，用每一个商家的智慧和市场自然调节的模式会比统一规划的模式更有生命力。”潘石屹说。 　　 

　　业内认为，本次事件过后，SOHO中国一定会反思其以零售、主打投资概念为特征的销售体制，同时加强其商业物业的后期运营管理等，成为其转型商业地产道路上的重要一课。 　　 

　　事实上，SOHO尚都事件能否顺利、妥当地解决，显然会直接影响到旗下包括朝外SOHO、光华路SOHO在内的其他几个正处招商或开发过程中的SOHO系商铺项目。毕竟，如果继续沿袭此前散卖的销售和运作模式，类似的尴尬局面或许会再次在SOHO尚都的其他几个同门兄弟中上演。 　　 

　　背后：SOHO中国转身商业的艰难 　　 

　　潘石屹坦陈，目前纯住宅房地产项目已面临政策风险，特别是如果政府在开发项目旁规划了限价房或经济适用房，将给住宅项目很大打击 　　 

　　作为第一个非住宅项目，SOHO尚都尽管惹出“人气风波”，却对SOHO中国有着“分水岭”意义，按照潘石屹的说法，这个项目标志着SOHO中国全面放弃住宅开发，今后SOHO中国将把重心转到商业项目上。这个事件注定是“专注商业”战略转型过程中的插曲。 　　 

　　事实上，早在2006年上海住交会上，潘石屹同其搭档张欣就宣布，SOHO中国已做出重大战略调整，未来3年内将放弃住宅专注商业地产开发。随后SOHO中国高调推出SOHO商铺网，迈出了转型商业地产第一步。 　　 

　　尽管近年来实力雄厚的品牌房企纷纷加大商业地产开发力度，实现住宅和商业两个轮子一起转，但如潘石屹SOHO中国这般做出“弃住从商”彻底转变的房地产企业仍是凤毛麟角。 　　 

　　“作为一个市场化的公司，我们一直遵循的商业原则是市场上需要什么我们就做什么。现在市场上最赚钱的也是最需要的是什么？是商铺。”潘石屹解释，SOHO中国开发的项目中10％的商业面积产生了20％的销售额，贡献了30％的利润；而在过去几年内，购买SOHO中国产品的客户80％是投资者，SOHO中国产品的最终使用者80％是活跃的小型公司和商家。这“一二三法则”和“两个80％”的数据支撑了SOHO中国的转型。而根据其对项目投资客户的追踪调查也显示，投资商业的客户回报率高于投资写字楼和公寓。 　　 

　　不过，被称为商业鬼才的潘石屹在住宅市场“金盆洗手”彻底转型，并非只是所谓商业地产利润高这么简单。潘石屹坦陈，目前纯住宅房地产项目已面临政策风险，特别是如果政府在开发项目旁规划了限价房或经济适用房，将给住宅项目很大打击，相对来说，商业地产风险就小很多。而随着未来政府对住宅市场调控力度加大，商业地产将成为房地产行业中最市场化的领域。这是SOHO中国转型的重要外因。 　　 

　　作为一个年销售额在北京市场始终名列前茅的企业，尽管SOHO中国开发建设的项目基本没有超出北京CBD范围，用潘石屹的话说，就是围绕国贸周边1000米，在这个区域，SOHO中国已经取得了近150亿元人民币的销售额，开工面积超过150万平方米，已经交付了4800多套各类物业，目前每天已有近5万人在现代城、建外SOHO工作和生活。SOHO中国如同它的老板一样是个特立独行的企业，有别于万科、合生、富力等规模化经营的大企业，并没有大量的土地储备，而是更注重开发效益、追求高利润率。潘石屹曾表示，SOHO中国的土地储备一般不会超过三年。因为手中拥有几千万平方米土地储备的公司实际上有很大法律风险，一旦将来土地收回政策也像土地增值税那样严格执行了，损失就会很惨重。SOHO中国不愿意冒这种法律风险。 　　 

　　但对SOHO中国而言，如何在土地资源日益紧俏的市场新形势下仍能获得持续的增长将是这类企业必须面对的命题。在过去的几年里，“断顿”一直困扰着SOHO中国。此前，SOHO中国曾被业内称为“三无”公司，即“没有土地储备，没有房子可卖，没有银行贷款”。上文提及的SOHO尚都也是通过“粮票换鸡蛋”的模式获得的。